地產“優等生”萬科,引發了外界對於其償債能力的關注。
3月4日,萬科A股價大跌,引起外界關注,最終跌幅達到近5%,收盤跌幅為4.65%,收盤價為9.43元/股。除此之外,同日下午,萬科境內債券多數下跌,表現不佳,“22萬科06”債券跌幅超過36%,一度觸發臨時停牌;“21萬科04”下跌超過19%,而“20萬科08”和“22萬科02”也分別下跌超過9%和8%。
最近,市場傳出訊息稱,萬科高層前往北京與保險公司就即將到期的非標債務展期問題進行商討。
儘管如此,根據3月3日釋出的公開宣告,有關萬科企業與其他公司的不實資訊引起了關注。值得注意的是,萬科企業是中國房地產行業的龍頭企業,並一直與新華資產有著正常的業務合作。作為一家專業負責任的資產管理公司,新華資產對中國經濟的發展充滿信心,並致力於服務國家發展大局,同時支援中國房地產行業的良性發展。
根據新華資產的官方微信公眾號,新華資產獲得了2006年5月原中國保險監督管理委員會批准的註冊資本為50億元人民幣,是國內第一批專業保險資產管理機構,前身為A投資管理中心,控股股東為新華人壽保險股份有限公司。截至2023年9月,新華資產管理規模已達到1.8萬億元。
一位訊息人士表示:“當前房地產市場信心不足,因為市場銷售未見回暖跡象,所以任何涉及債務展期的訊息都會引起市場的高度關注。”
針對債務的具體情況,根據新華保險釋出的2023年上半年財報資訊顯示,新華保險已參與了萬科的債權計劃,涉及三期共計52.02億元人民幣。這其中包括“新華-萬科武漢不動產債權投資計劃”、實收投資款為26.25億元;“新華-萬科物流基礎設施債權投資計劃(3期)”、投資為15.77億元;以及“新華-萬科昆明債權投資計劃(1期)”、投資為11億元。
其中,最快到期的是“新華-萬科武漢不動產債權投資計劃”,截至2024年12月25日到期。
萬科的現金流是否足以應對即將到期的債務?
根據2023年第三季度報告顯示,截至2023年9月30日,萬科的現金及現金等價物為1012億元。其中,手頭現金為1036.8億元,較年初下降24.4%;有息負債為3230億元,較年初增加了89億元;短期債務為477.4億元,現金覆蓋倍數為2.2倍。
然而,一些業內人士認為,儘管資料看起來穩健,仍然存在潛在風險。
從一方面來看,房地產公司的運營模式具有特殊性。根據多名地產業內人士透露,考慮到房地產企業的公司結構和專案資金注入方式,實際上可以自由調動的資金較少。預計部分貨幣資金仍然沉澱在專案中,受到預售監管的約束,尚未滿足母公司回收的條件。
因此,現金對短期債務的覆蓋倍數不意味著現金流的安全性。以碧桂園為例,2023年中報資料顯示,碧桂園的貨幣現金和應收款項總額為4850億元,短債倍數為4.46倍,但隨後仍然出現了嚴重的資金鍊斷裂情況。
另一方面,萬科有息借款中銀行借款的佔比相對較低。截至2023年第三季度末,萬科有息負債中銀行借款的佔比僅為61.4%,較上年同期提高了2.8個百分點。與其他房地產企業相比,金地銀行借款佔比為70.84%,公開市場融資佔比為28.98%;而保利發展銀行借款和直接融資佔有息負債的比例達86%,招商蛇口銀行借款佔有息負債的比例為62.8%。
一位財務行業專家認為,銀行借款通常是房地產企業獲得較為廉價資金的重要途徑。低銀行借款比例可能意味著萬科面臨著比競爭對手更高的債務成本。
據第一財經報道,最近有跡象顯示,萬科正在加速出售旗下資產。在2月,萬科將其持有的上海七寶萬科廣場50%的股權,以7折優惠價出售給香港領展基金,交易價僅為26億元。
除此之外,萬科全資子公司深圳市盈達投資基金管理有限公司已將其持有的深圳市高新投集團有限公司6.16%的股權出售給某機構。兩個月前,萬科還陸續出售了3家悅榕莊酒店的股權,獲得4.8億元現金。
根據克而瑞資料顯示,今年前兩個月,萬科累計銷售額為334.5億元,同比下降41.7%。其中單月銷售額為141.5億元,同比下滑52.08%。
與此同時,萬科仍在保持一定的投資步伐。根據公告顯示,2024年1月,萬科新增了3個地產專案,分別位於銀川、昆明和貴陽;根據券商資料估算,萬科當月的地塊投資密度為9%,土地成交均價約為5080元/平方米。
來源:中國經營報綜合自財聯社、澎湃新聞、第一財經 等
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